Bulgaristan’da Gayrimenkul Almak: Türkler İçin 2026 Rehberi

Bulgaristan’da gayrimenkul satın almak Türk vatandaşları için mümkündür. Ancak tapuda daire, bina ve arsa aynı kurallara tabi değildir. Yanlış alıcı yapısıyla imzalanan bir ön sözleşme; kaporanın kaybedilmesine, işlemin gecikmesine veya satın almanın tamamlanamamasına yol açabilir.

Bu nedenle ilk adım emlak seçmek değil, satın alınacak taşınmazın hukuki türünü ve doğru alıcı yapısını belirlemektir.

Türk vatandaşları hangi gayrimenkulleri satın alabilir?

Daireler ve bağımsız bölümler

Türk vatandaşları, Bulgaristan’da ayrı bir tapu ve kadastro kimliği bulunan apartman dairelerini, ofisleri ve diğer bağımsız bölümleri genel olarak doğrudan kendi adlarına satın alabilir. Bunun için mutlaka şirket kurulması gerekmez.

Ancak tapuda daireyle birlikte arsa payı, yapı hakkı veya ortak alan payı bulunabilir. Bu nedenle yalnızca ilandaki “daire” tanımına güvenilmemeli; noter senedi ve kadastro belgeleri işlemden önce incelenmelidir.

Ev ve şehir içindeki arsa

Türkiye, AB veya AEA üyesi olmadığı için Türk vatandaşları Bulgaristan’daki arsaları kural olarak doğrudan kendi adlarına alamaz. Müstakil ev ve bahçe alımlarında bina ile arsanın hukuki durumu ayrı ayrı değerlendirilir.

Uygulamada şehir içindeki arsalı taşınmazlar çoğu zaman bir Bulgar şirketi adına satın alınır. Türk yatırımcı bu şirketin tamamına sahip olabilir. Ancak şirket kurmak yalnızca tapu işlemi değildir; sonrasında muhasebe, yıllık beyanlar, vergi ve kurumsal uyum yükümlülükleri devam eder.

Tarım ve orman arazileri

Tarım ve orman arazileri için özel kısıtlamalar vardır. Bu alanlarda “Bulgar şirketi kurmak her durumda yeterlidir” yaklaşımı doğru değildir. Özellikle Türk vatandaşlarının ortak veya hissedar olduğu Bulgar şirketleri, tarım arazisi ediniminde ayrıca kısıtlamalarla karşılaşabilir.

Bir taşınmazın ilanda “arsa” olarak tanıtılması onun imarlı şehir arazisi olduğu anlamına gelmez. Kadastro kaydı, arazi kategorisi, kullanım amacı ve imar durumu satın alma kararı verilmeden önce kontrol edilmelidir.

Kapora ödemeden önce yapılması gerekenler

Bulgaristan’da bazı rezervasyon sözleşmeleri ve ön sözleşmeler satıcı lehine hazırlanır. Bu nedenle bağımsız hukuki inceleme, mümkünse geri ödemesiz bir kapora ödenmeden önce tamamlanmalıdır.

İncelemede en az şu konular kontrol edilmelidir:

• Satıcının gerçek malik olup olmadığı ve mülkiyet geçmişi;
• İpotek, haciz, ihtiyati tedbir, kullanım hakkı veya başka bir takyidat bulunup bulunmadığı;
• Kadastro kimliği, yüzölçümü ve tapu bilgilerinin birbiriyle uyumu;
• Binanın ruhsatları, inşaat belgeleri ve gerektiğinde kullanım izni;
• Satıcının evlilik durumu, temsil yetkisi ve şirket belgeleri;
• Devam eden dava, iade talebi veya üçüncü kişi hakkı bulunup bulunmadığı;
• Belediye vergileri, apartman giderleri ve bilinen diğer borçlar;
• Planlanan kullanım için imar, kiralama veya ruhsat şartları.

Avukatın yaptığı hukuki inceleme, binanın teknik durumunu garanti etmez. Eski veya yüksek değerli taşınmazlarda ayrıca mühendislik ya da teknik ekspertiz yaptırılması akıllıca olur.

Güvenli satın alma süreci

1. Alıcı yapısının belirlenmesi

Taşınmazın doğrudan kişi adına mı, yoksa Bulgar şirketi adına mı alınacağı baştan belirlenir. Karar; taşınmazın türü, kullanım amacı, kiralama planı, finansman ve vergi sonuçlarına göre verilmelidir.

2. Hukuki ve teknik inceleme

Tapu, kadastro, takyidat, imar ve yapı belgeleri kontrol edilir. İnceleme tamamlanmadan geri ödemesiz ödeme yapılmaması tercih edilir.

3. Rezervasyon veya ön sözleşme

Fiyat, ödeme takvimi, teslim tarihi, taşınmazın durumu ve tarafların yükümlülükleri açıkça yazılır. Kaporanın hangi durumlarda iade edileceği özellikle belirtilmelidir.

4. Fon kaynağı ve ödeme hazırlığı

Bankalar ve işlemdeki meslek mensupları, kara para aklamayı önleme kuralları kapsamında paranın kaynağına ilişkin belge isteyebilir. Ödeme hesabı ve alıcı bilgileri bağımsız olarak doğrulanmalıdır.

5. Noter işlemi

Satış, yetkili Bulgar noteri önünde noter senediyle tamamlanır. Bulgarca bilmeyen taraf için tercüman gerekebilir. İşlem vekâletnameyle yapılacaksa vekâletnamenin kapsamı, noter onayı, apostil ve resmî Bulgarca tercüme şartları önceden hazırlanmalıdır.

6. Tapu kaydı ve işlem sonrası yükümlülükler

Noter, satış senedini İpotek ve Tapu Sicili’ne kaydedilmek üzere sunar. Kayıtlı senedin bir örneği alınmalı; ardından belediye yükümlülükleri, sigorta, abonelikler, apartman yönetimi ve varsa kiralama düzeni tamamlanmalıdır.

Vergiler ve satın alma masrafları

Satın alma bedeline ek olarak aşağıdaki kalemler planlanmalıdır:

• Yerel edinim vergisi: Belediye meclisi tarafından belirlenir ve kanuni aralık genel olarak %0,1–%3 arasındadır. Hesaplama, kural olarak satış bedeli ile vergi değerinden yüksek olan tutar üzerinden yapılır.
• Tapu kayıt ücreti: Kayda esas tutarın genel olarak %0,1’i oranındadır.
• Noter ücreti: İşlemin maddi değerine göre kademeli tarifeyle hesaplanır.
• Diğer giderler: Hukuki inceleme, teknik ekspertiz, tercüme, apostil, emlak komisyonu, banka, kredi ve gerektiğinde şirket kuruluş masrafları.

Yeni yapı, ticari satıcı veya belirli arsa işlemlerinde KDV konusu ayrıca incelenmelidir. Satın alma sonrasında yıllık emlak vergisi ve belediye atık ücreti de doğabilir.

Gayrimenkul kiraya verilecekse, gerçek kişiler için kira geliri genel olarak %10 oranında gelir vergisine tabidir; vergi matrahının hesaplanması, kanunen kabul edilen giderler, kişinin vergi mukimliği ve Türkiye–Bulgaristan vergi anlaşması ayrıca değerlendirilmelidir. Mülk bir şirkete aitse şirketin kira kazancı kurumlar vergisi ve muhasebe kurallarına tabidir.

Gayrimenkul satın almak oturum hakkı verir mi?

Hayır. Bulgaristan’da ev veya daire sahibi olmak tek başına otomatik oturum ya da çalışma hakkı sağlamaz.

Mevzuatta, eski 600.000 leva eşiğine denk gelen yaklaşık 306.775 € tutarında gayrimenkul yatırımıyla bağlantılı ayrı bir uzun süreli ikamet yolu bulunmaktadır. Ancak yatırım tutarı tek şart değildir; finansman, mülkiyet yapısı, banka belgeleri, D vizesi ve diğer genel göçmenlik şartları da uygulanır. Bu nedenle “300.000 € değerinde ev alan herkes oturum alır” ifadesi doğru değildir.

Oturum amacı varsa, taşınmaz için kapora ödenmeden önce göçmenlik şartları ayrıca incelenmelidir.

Uzaktan satın alma mümkün mü?

Evet, işlem özel olarak hazırlanmış noter onaylı bir vekâletnameyle yürütülebilir. Türkiye’de düzenlenen belgeler için apostil ve Bulgarca resmî tercüme gerekebilir.

Vekâletname mümkün olduğunca belirli olmalı; taşınmaz, azami fiyat, ödeme yöntemi ve temsilcinin yetkileri açıkça yazılmalıdır. Çok geniş, sınırlandırılmamış vekâletnamelerden kaçınılması daha güvenlidir.

---

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel, teknik veya yatırım danışmanlığı değildir. Her taşınmazın tapu ve kadastro durumu ayrı incelenmelidir. Bilgiler en son Haziran 2026’da kontrol edilmiştir.

Bulgaristan’da gayrimenkul almayı mı planlıyorsunuz? Leader BSC; doğru mülkiyet yapısının belirlenmesi, gerektiğinde şirket kuruluşu, hukuki inceleme ve işlemin koordinasyonu konularında size destek olabilir. İlk görüşme için bizimle iletişime geçin.