Bulgaristan'da Yabancı Olarak Gayrimenkul Almak (2026)
Bulgaristan, AB'nin en uygun fiyatlı gayrimenkul pazarlarından biri ve Türk alıcılar için cazibesi artıyor. Ancak yabancı olarak satın alırken bilmeniz gereken önemli bir kural var: daire alabilirsiniz, ama arsa için farklı bir yol gerekir.
Kim neyi satın alabilir?
- Daireler ve binalar: Yabancılar (Türk vatandaşları dâhil) doğrudan kendi adlarına daire, ev ve bağımsız bölüm satın alabilir. Herhangi bir kota yoktur.
- Arsa/Toprak: AB dışı bireyler doğrudan arsa sahibi olamaz (anayasal kısıtlama). Çözüm: bir Bulgar şirketi (OOD/EOOD) kurup gayrimenkulü şirket adına almaktır; siz şirketin %100 hissesine sahip olursunuz.
- Tarım ve orman arazileri tüm yabancılara kapalıdır.
Yani müstakil bir ev + bahçe (arsa) almak istiyorsanız genellikle bir Bulgar şirketi gerekir; bir apartman dairesi için ise gerekmez.
Maliyetler ve vergiler
- Devir (transfer) vergisi: belediyeye göre yaklaşık %2–3 (Sofya, Varna, Plovdiv'de %3).
- Noter ve tapu kayıt ücretleri ile birlikte toplam edinim maliyeti çoğu zaman alış bedelinin %3–10'u aralığındadır.
- Kira geliri vergisi: %10.
- Krediler: yabancılar için 2026 başında oranlar yaklaşık %3,5–5.
- 1 Ocak 2026'dan beri değerler ve vergiler euro cinsindendir.
İlk 2026 verilerine göre Sofya'da ortalama fiyat yaklaşık 2.100 €/m² ve pazar 2025'te ~%15 değer kazandı.
Satın alma süreci
- Rezervasyon ve ön sözleşme + kapora.
- Hukuki inceleme (due diligence): tapu, ipotek/haciz kontrolü, iskân/kullanım izni.
- Noter senedi ile resmi satış.
- Tapu siciline kayıt — genellikle 1–2 hafta içinde tamamlanır.
İşlemde bizzat bulunabilir veya noter onaylı vekâletname ile temsil edilebilirsiniz.
Dikkat: dolandırıcılıktan korunun
Güvendiğiniz bağımsız bir avukatla çalışın; vekâletnameleri dikkatle hazırlayın; tapuyu, iskânı ve borçları mutlaka doğrulatın. Uzaktan alımlarda özellikle temkinli olun.
Sık sorulan sorular
Daire almak için şirkete gerek var mı? Hayır; apartman dairelerini doğrudan kendi adınıza alabilirsiniz. Şirket, arsalı mülkler için gereklidir.
Gayrimenkulle oturum izni alabilir miyim? En az 300.000 € değerinde mülk alımı, ikamet için bir yol olabilir (koşullar değişebilir).
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki, vergisel veya yatırım danışmanlığı değildir. Kurallar değişebilir; mutlaka profesyonel destek alın.
Bulgaristan'da mülk almayı mı düşünüyorsunuz? Ücretsiz görüşme için bize ulaşın — doğru ve güvenli yapıyı birlikte kuralım.